Comprar una vivienda nueva es uno de los pasos más importantes en la vida. Sin embargo, a veces pueden presentarse problemas como retrasos en la entrega, defectos de construcción o incumplimientos en lo prometido.
Los compradores de vivienda nueva están protegidos inicialmente por la SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO (SIC), que vigila el cumplimiento de las normas de protección al consumidor. También es posible acudir a entidades locales como la SECRETARÍA DEL HÁBITAT esto en Bogotá D.C. en el resto del país debe estar regulado ya sea por la alcaldía o por la entidad que esta hubiera delegado.
Por supuesto también justicia ordinaría (jueces de la república). Para resolver disputas sobre defectos, vicios o incumplimientos.
En este artículo resolveremos algunas de las dudas más comunes como:
¿Ley de protección al comprador de vivienda?
¿Propietarios de vivienda den Colombia?
¿Quién vigila los proyectos de vivienda?
¿Protección al consumidor inmobiliario en Colombia?
¿la constructora no me devuelve el dinero?
¿la constructora no me quiere devolver el dinero?
¿la constructora puede cambiar el valor del inmueble?
1. ¿Existe una ley de protección al comprador de vivienda?
Sí. La Ley 1796 de 2016 establece medidas enfocadas específicamente en la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función de los curadores urbanos 1. Adicionalmente, la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) regula los derechos y obligaciones en las relaciones de consumo, siendo aplicable a la compra de vivienda.
2. ¿Quiénes son considerados propietarios de vivienda en Colombia?
Las fuentes no definen quién es un propietario de vivienda, pero sí definen al “enajenador de vivienda nueva” como quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad y pretenda trasladar por primera vez las unidades habitacionales. Por extensión, se entiende que el propietario es quien adquiere dicho título.
3. ¿Quién vigila los proyectos de vivienda?
La vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda corresponde a los municipios o distritos 456. La Constitución asigna a los concejos municipales la función de definir la instancia de la administración municipal que se encargará de esta labor.
Por otro lado, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) ejerce inspección, vigilancia y control sobre las actividades de comercialización, promoción y publicidad de los proyectos, en lo que respecta a la protección del consumidor.
4. ¿Cómo funciona la protección al consumidor inmobiliario en Colombia?
La protección se basa principalmente en el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) 2. Esta ley busca equilibrar la relación entre constructores y compradores, garantizando derechos como:
- Derecho a recibir información clara, veraz y suficiente: Esto incluye el precio final, características del inmueble y garantías.
- Protección contra cláusulas abusivas: Son ineficaces las cláusulas que generan un desequilibrio injustificado, limitan la responsabilidad de la constructora o le permiten no reintegrar lo pagado si no ejecuta el contrato.
- Garantía legal: Para bienes inmuebles, la garantía legal cubre la estabilidad de la obra por diez (10) años y los acabados por un (1) año Concepto 2016ER0051619 de 2016.
5. ¿Qué hago si la constructora no me devuelve el dinero?
Si una constructora no devuelve el dinero acordado, por ejemplo, tras la resciliación de un contrato, usted puede:
- Reclamar directamente: Es el primer paso y un requisito para poder demandar. La reclamación puede ser verbal, escrita o telefónica.
- Acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC): Puede presentar una demanda a través de una acción de protección al consumidor, para la cual la SIC tiene facultades jurisdiccionales.
- Acudir a la jurisdicción ordinaria: También puede presentar la demanda ante un juez civil.
- Presentar una queja ante la SIC: Para que inicie una investigación administrativa contra la constructora por incumplimiento de las normas de protección al consumidor SIC – Concepto-12189666.
Un caso jurisprudencial muestra una situación donde, a pesar de pactarse la devolución del dinero, la constructora incumplió y el consumidor acudió a las autoridades competentes 12. En casos de personas en situación de vulnerabilidad, la acción de tutela puede ser una vía para proteger derechos fundamentales, como el debido proceso y la vida digna, si la no devolución del dinero afecta gravemente sus condiciones de vida CE-73001-23-33-000-2015-00513-01(AC)-2015.
6. ¿La constructora puede cambiar el valor del inmueble?
No. El proveedor está obligado a informar el precio de venta al público en pesos colombianos, y el consumidor solo estará obligado a pagar el precio anunciado 3. La Superintendencia de Industria y Comercio ha sido clara al respecto:
“…La estipulación contractual de un precio susceptible de modificaciones o ajustes constituye una infracción legal al menguar la posibilidad de que el consumidor conozca de manera certera el precio final del producto.” SIC – Concepto Jurídico 5972 de 2025.
La SIC también ha indicado que la posible valorización del proyecto debe ser incluida en el precio final desde el inicio y no puede ser trasladada posteriormente al consumidor SIC – Concepto Jurídico 5972 de 2025.
7. ¿Qué pasa si la contructora incumple la fecha de entrega?
El incumplimiento de la fecha de entrega pactada en un contrato de promesa de compraventa constituye a la inmobiliaria (el deudor) en mora. El Código Civil es explícito al respecto:
“Art. 1608. El deudor está en mora: 1° Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado (…)”
A qué tengo derecho como comprador de vivienda nueva?
Como comprador de vivienda nueva, tienes derecho a:
• Recibir el inmueble en las condiciones ofrecidas en el contrato y la publicidad.
• Obtener garantía por defectos estructurales, acabados o instalaciones.
• Ser informado de forma clara y veraz sobre precios, plazos y características.
• Exigir reparación, cambio o cumplimiento si se presentan fallas.
